Presse FinancePlacement immobilier : direct, pierre-papier ou fonds ?
Par La rédaction — Presse Finance · Publié le · Mis à jour le
Acheter un appartement, acheter des parts d'une société qui possède des immeubles, ou acheter des actions en bourse : trois façons très différentes de placer son argent dans l'immobilier. Ce qui les sépare, c'est la somme de départ, le temps à y passer et le délai pour ravoir son argent.
En bref — Le mot « immobilier » recouvre trois façons de placer son argent qui n'ont presque rien en commun : acheter un logement vous-même, acheter des parts d'une société qui possède des immeubles, ou acheter en bourse des actions d'entreprises propriétaires de bâtiments. Le montant de départ va de moins de 100 euros à plusieurs dizaines de milliers. Le temps à y passer, le délai pour ravoir son argent et les impôts changent du tout au tout. Dans les trois cas, la somme placée n'est pas garantie.
En quoi ces trois immobiliers diffèrent-ils ?
Vous achetez vous-même. L'appartement est à votre nom. Vous choisissez le locataire, vous encaissez le loyer, et c'est vous qu'on appelle quand la chaudière lâche un dimanche. Comptez quelques heures par mois, bien davantage pendant un chantier ou un changement de locataire.
Vous achetez des parts d'une société. Des milliers d'épargnants mettent leur argent en commun. Une société de gestion s'en sert pour acheter des bureaux et des logements, les louer, et reverser les loyers aux porteurs de parts. C'est la pierre-papier : vous possédez un petit morceau de beaucoup d'immeubles, sans jamais en voir un seul et sans rien avoir à gérer. Ces parts ne s'échangent pas en bourse, et leur prix est fixé de temps en temps par la société.
Vous achetez des actions en bourse. Certaines entreprises cotées ne font que ça : détenir des centres commerciaux, des entrepôts, des bureaux. On les appelle des foncières. Acheter une de leurs actions, c'est acheter un bout de l'entreprise, à un prix qui bouge toutes les secondes.
Combien faut-il pour commencer ?
Tout dépend de la ville pour un achat direct : une place de parking part de quelques milliers d'euros, un studio en ville moyenne de plusieurs dizaines de milliers. Pour des parts, la première souscription se situe souvent entre 500 euros et quelques milliers d'euros. En bourse, une seule action suffit, parfois moins de 100 euros : la porte d'entrée la moins chère, pas la plus facile à vivre.
Que donnent 60 000 euros dans un studio ?
Un exemple, purement pour illustrer.
Un studio de 28 m² acheté 60 000 euros frais compris, loué 395 euros par mois, rapporte 4 740 euros de loyers sur l'année. Retirez 780 euros de taxe foncière, 430 euros de charges qui vous restent, et 400 euros mis de côté pour les mois sans locataire. Il reste 3 130 euros.
La même somme en parts ne demande aucun travail, mais les frais d'entrée tombent dès le premier jour : avec 9 % de frais, sur 60 000 euros versés, 54 600 euros seulement travaillent vraiment. Ce que la société reverse ensuite dépend des loyers qu'elle encaisse. Rien n'est promis, et le prix des parts peut baisser.
L'écart se paie en temps et en risque concentré : le studio dépend d'un seul locataire, les parts de dizaines d'immeubles.
Peut-on récupérer son argent rapidement ?
C'est le point que les brochures détaillent le moins.
Pour un bien à vous, comptez plusieurs mois entre la décision de vendre et l'argent sur le compte. Pour des parts, votre sortie dépend de nouveaux épargnants qui les rachètent : quand ils ne viennent plus, les demandes s'empilent et l'attente s'allonge. Pour une action, la vente prend quelques secondes — y compris un jour où le prix est mauvais.
Quels impôts, selon la formule ?
| Ce que vous détenez | Comment les revenus sont classés | Comment ils sont imposés |
|---|---|---|
| Un logement loué vide | Revenus fonciers | Ajoutés à vos autres revenus, plus les prélèvements sociaux |
| Des parts de société immobilière | Revenus fonciers | Ajoutés à vos autres revenus, plus les prélèvements sociaux |
| Des actions de foncières | Revenus de placement | Impôt à taux unique sur les dividendes |
Des parts logées dans un contrat d'assurance-vie suivent les règles du contrat. Les seuils figurent sur le site economie.gouv.fr, et le sujet croise celui de l'optimisation fiscale.
La banque prête-t-elle pour les trois ?
Pour un logement, oui, c'est même la norme : elle garde le bien en garantie. Emprunter permet d'acheter plus grand qu'avec sa seule épargne — mais la mensualité tombe aussi les mois où le logement est vide. Pour des parts, c'est plus rare et plus dur. Pour des actions, presque jamais : leur prix bouge trop pour servir de garantie.
Qu'est-ce qui peut mal tourner ?
Avec un logement, tout est concentré : un locataire, un immeuble, une commune. Un impayé ou un dégât des eaux efface une année de loyers.
Avec des parts, le danger est de ne pas pouvoir sortir quand on veut, et de voir le prix révisé à la baisse. Avec des actions, la chute se voit tout de suite : le cours peut perdre 30 % en quelques mois alors que les immeubles n'ont pas bougé. Ce qui se voit moins, c'est que ces entreprises sont très endettées, ce qui amplifie les mouvements dans les deux sens.
Dans les trois cas, vous pouvez récupérer moins que ce que vous avez mis.
Faut-il en choisir une seule ?
Rien n'y oblige. Beaucoup gardent un bien à eux, parce que la banque le finance, et prennent des parts à côté pour ne pas dépendre d'une seule ville. C'est le principe décrit dans la diversification d'un portefeuille : répartir ne supprime pas le risque, il évite de tout jouer au même endroit.
Sous cinq ans, aucune des trois ne tient debout : les frais d'entrée n'ont pas eu le temps d'être absorbés. Pour débuter petit, il y a les places de stationnement ; pour un achat classique, voyez comment investir efficacement dans un bien immobilier.
Ce qu'il faut retenir
- Trois formules très différentes : acheter soi-même, acheter des parts d'une société, acheter des actions en bourse.
- Le montant de départ va de moins de 100 euros à plusieurs dizaines de milliers.
- Récupérer son argent prend quelques secondes en bourse, plusieurs mois pour un logement, parfois bien plus pour des parts.
- Les impôts diffèrent : loyers d'un côté, revenus de placement de l'autre.
- Aucune des trois ne garantit la somme placée, et les frais d'entrée imposent de voir long.
